О стандартах чести и «дойной корове»

Первым положительным результатом в деятельности нашей гильдии я считаю осмысление ее места среди других профессиональных участников долгосрочного жилищного финансирования и ипотечного кредитования. Это крайне важно по той причине, что многие перестроечные процессы в нашей стране начинались без тщательной проработки, в результате чего возникали дополнительные проблемы, а многие замечательные идеи реформ были дискредитированы потому, что с самого начала не принимались во внимание последствия их осуществления. Самый яркий пример, пожалуй, связан с приватизацией жилища: обманы, ущемление прав детей, мошенничество, отсутствие механизмов расприватизации… Безответственно получилось, расхлебываем ошибки первых лет приватизации до сих пор.
Мы заинтересованы в том, чтобы жилье в кредит (это и есть долгосрочное финансирование) продавали только жилищные инвесторы, прошедшие аккредитацию и лицензирование. Назвать контроль общественной организации за их деятельностью можно как угодно, но смысл его один: искоренить обманы граждан, покупающих жилье в кредит на стадии строительства дома… Чтобы не повторились «Агероны», «Юнистрои», «Экипажи» и прочие пирамиды.
И мне, и совету Гильдии жилищных инвесторов нравится порядок, который установился в риэлторском сообществе. Прежде чем выдать лицензию на деятельность фирме, правительство города запрашивает характеристику ее у МАГРа — объединения профессиональных московских риэлторов. В бизнесе, поверьте, коллеги знают друг друга лучше всех. А возглавляют профессиональные объединения и риэлторов, и оценщиков выбранные руководители лучших фирм.
- Ирина Львовна, иному читателю может показаться, что мы с вами обсуждаем сугубо профессиональные дела новой гильдии. «А нам-то что до их внутренних порядков,» — скажет он. — Лучше ответьте, когда порядок наведете на рынке инвестиций?
- И этот читатель будет прав. Государство обязано, согласно Конституции, создать такие правовые рамки, чтобы на рынке жилья не было обмана. Это социальная обязанность государства, поэтому установление правил деятельности жилищных инвесторов — это и есть наведение порядка на рынке жилья, чтобы граждане имели дело с достойными фирмами-инвесторами. В этом я заинтересована и как депутат и как президент Гильдии жилищных инвесторов.
Полагаю, что Гильдия жилищных инвесторов должна взять на себя и техническую, и правовую экспертизу предлагаемой инвестором схемы накопления денег.
Например, нам стали известны случаи, когда многие инвестиционные компании в условиях контракта с гражданином записывают мошенническое, на мой взгляд, условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая указана (и оплачивается) в контракте, разница… не выплачивается. Такого не должно быть! Гильдия должна выработать единые стандарты деятельности, возможно, типовые гарантии, которые обязательно должны быть записаны в инвестиционном контракте. А сейчас, похоже, люди подписывают договор, плохо изучив права и обязанности обеих сторон, его подписавших.
Если же компания-застройщик не пожелает работать по единым правилам или стандартам, то Гильдия инвесторов не даст ей своей рекомендации. А без этого — нельзя будет получить лицензию, которая дает право участвовать в конкурсе. Без конкурса заказ не получить. Вот вам и все меры, которые требуются, чтобы дисциплинировать инвестиционные компании и побудить их работать добросовестно. Это и будет защита интересов добросовестных приобретателей жилья.
- Покупателя страшит слишком долгая процедура передачи ему в собственность уже купленной им квартиры в новостройке. Когда доверие так шатко, промедление, согласитесь, рискованно. Будет ли здесь ускорение процесса?
- Недавно в Германии я изучала действующую процедуру оформления квартиры в собственность, когда в зачет идет и продажа старой квартиры, и дотации. Там этот процесс может длиться до полутора лет. В купленной квартире люди живут, но не могут ее продать, заложить, поменять до тех пор, пока не будет оформлено право собственности. А для этого эксперты с немецкой педантичностью проверяют правовую чистоту титула квартиры, иначе говоря всех сделок с квартирой, которую берут в зачет стоимости нового жилья, начиная с постройки дома. Это необходимо, чтобы исключить риск того, что одна из сделок может быть признана недействительной. Если это произойдет, рухнет вся схема приобретения новой квартиры в кредит. Но уже после проверки — гарантия стопроцентная. У нас, когда в зачет берется старая квартира, этого, к сожалению, нет. И это — большой риск и для компании и для инвестора-покупателя.
- По статистике, говорят, 12 сделок из тысячи у нас признаются впоследствии недействительными…
- Наша беда в том, что инвестиционные контракты с гражданами не регистрируются. И кто знает, сколько инвесторов наберет фирма-застройщик на строительство дома, в котором всего 200 квартир? Технология мошенничества известна: одну квартиру предлагают два, а то и больше инвесторов, продавая ее несколько раз. Если бы была регистрация — обман такой не прошел бы. Было бы инвесторов ровно столько сколько квартир.
- Так было, пока Департамент муниципального жилья и жилищной политики не ввел учетную регистрацию контрактов и с фирмами-застройщиками, и с гражданами. И количество квартир в доме соответствует числу инвесторов.
- Если бы все это было так, как вы говорите, не было бы печальных примеров обманутых инвесторов. Я сейчас не оцениваю, кто что и как делает, а говорю опять же о «правилах игры»: Москомрегистрация должна регистрировать инвестиционные контракты с гражданами. Это — защита прав добросовестного приобретателя.
- И все же вернемся к защите коммерческого интереса компаний-застройщиков. Гильдия должна его отстаивать? Например, везде ли справедлива действующая процентовка: столько-то процентов площади в построенном доме фирма отдает городу за предоставленные ей льготы, а столько-то реализует.
- С этим вопросом предстоит разбираться. Соотношение 30-35 процентов городу, а остальная площадь — фирме не может быть везде равнозначным. Есть престижные районы, где квартиры тут же раскупят. Но ведь строят и там, где жилье не будет пользоваться большим спросом, а потому застройщик может понести убытки. К тому же коммерческая (рыночная) стоимость 1 кв. метра площади в Кунцево, в Измайлово и в Бутово — несоизмерима. Потому на мой взгляд, если все отношения города с застройщиком из процентов перевести в реальные рубли, то появится рыбка в мутной воде. Не целесоообразнее ли перевести отношения города с фирмой-застройщиком на денежную основу? Будут и прозрачная ясность и справедливость. Тогда инвестор будет знать, что построив дом, допустим, в Кузьминках, он будет обязан передать городу за предоставленные льготы на такую-то сумму ( за инженерные коммуникации, за землю) точно такую же сумму для постройки дома для очередников или взамен снесенного. Инвестор заранее при таком варианте расчетов просчитает, выгодно ему или нет участвовать в конкурсе на застройку данной площадки. Сейчас же город имеет конфликтные ситуации: очередники жалуются — дескать, пустуют квартиры в построенных домах там-то и там-то, а их очередь не движется. Они не знают, что пустуют только те квартиры в новостройках, которые являются собственностью инвестиционно-застроечной фирмы. Она их никак не продаст… Инвестор прогорел. Задача нашей гильдии — установить прозрачные финансовые отношения застройщиков с исполнительной властью. Нередко префектура, на чьей территории возводят жилой дом, превращает инвестора в «дойную корову», обязав его построить сверх контракта квартиры для социальной сферы или благоустроить дополнительную территорию. Если инвестор не соглашается, тянут с «процентовкой», то есть дележкой квартир в новостройке: что фирме, что городу. Но ведь мера нужна в обременениях, инвестор должен знать об этом по условиям контракта, и выражены эти обременения строго в рублях.
Гильдия призвана создать условия, при которых инвесторы получали ли бы большую прибыль, работая лучше. Это выгодно и городу, и москвичам, и самой фирме. Для этого необходимо вырабатывать единые стандарты. Многие фирмы уже преодолели боязнь конкуренции. Сейчас стало выгодно объединяться, чтобы стать привлекательными для клиентов.
У Гильдии есть задумка создать на ее базе ассоциацию профессиональных объединений участников рынка недвижимости. В том числе и страховщиков, и банкиров.

08.09.2014

Смотрите также:
Оставить отзыв

Подтвердите, что Вы не бот — выберите самый большой кружок:

Каким оператором мобильной связи вы пользуетесь?

Loading ... Loading ...

Полезные телефоны и статьи